הזדמנות לתקן את תמ"מ 6 תיקון 8 בעוספיה
נקודות חשובות מפרוטוקול הועדה המחוזית לתכנון ובניה חיפה מיום 27.2.23 תכנית המתאר של עוספיה תכנית 2014 היא ביוזמת מנהל התכנון והועדה הבינמשרדית שנערכה ע"י משרד עוזי גורדון אדריכלות בע"מ.
התכנית נועדה לתת מסגרת תכנונית לישוב עוספיה שתכיל עד 35000 תושבים ועד 10500 יח' דיור.
לפי דברי רונן סגל הגדלת שטח הפיתוח ממה שהיה בשנת 1978 3300 דונם ועד ל 6000 דונם לשנת היעד 2075 זאת אומרת למשך 97 שנה ,ומשנת 2014 היא טובה לעוספיה למשך 61 שנים קדימה .
תוכנית המתאר לעוספיה גובשה בין השנים 2011 ועד 2013 .
נדונה בוועדה המחוזית 4 פעמים בשנים 2013 - 2014 -.2019 ו- 2023 ביום 27.2.23 לפי בקשת ראש המועצה מיום 9.11.22
ביום 26.2.23 המועצה עתרה לבית משפט כדי לבטל החלטת ההפקדה של תוכנית 2014.
במשך הדיון נציגי המועצה ונציגי הציבור מעוספיה התנגדו באופן עיקש לקידום תוכנית כוללנית 2014 וביקשו לכלול כל השטח 9888 דונם והכשרת כל הבניה הלא מורשית עד היום.
לאור מה שהוסבר בוועדה ובעתירת המועצה כנגד עצם קיום הדיון בתוכנית, ואחרי שמיעת דברי התושבים הזועמים, הוועדה קבלה החלטה קשה וחריגה ולא שגרתית, לבטל את החלטתה משנת 2014 ומורה על סגירתה אבל היא תישאר בסיס לקידום תוכנית מתאר חדשה לעוספיה.
בכל זאת ככל שתחום החדש של תמ"מ 6 תיקון 8 יאושר יהיה ניתן לקדם על בסיסו תוכניות מפורטות שמקודמות עכשיו בעוספיה, וגם אחרות שהן בתחום תמ"מ 6 תיקון 8 וזה נותן מענה חלקי לישוב ולתושביו, כולל אפשרות הסדרת רוב המבנים הקיימים ללא היתר.
בסוף רונן סגל מותח ביקורת על המועצה ועל נציגי הציבור שלא הסכימו לקדם התוכנית להפקדה ומתעקשים להכניס כל הבתים הקיימים לתחום התכנון והפיתוח ובנוסף הוא אומר שביקשו עוד שטחים לפיתוח ללא הצדקה, כנראה ששייכים לבעלי אדמות פרטיות, שלא נותנים מענה למחוסרי הקרקע והדיור.
הערה לתיקון דברי רונן סיגל , שטח תכנית המתאר של היישוב ג/ 604 משנת 1978 אפשרה תוספת בנייה למגורים על כ-%22 , משטח היישוב שנאמד אז על כ- 5095 דונם. (מתוך דוח קלעג'י) זאת אומרת השטח שהיה מאושר לבניה לפי תוכנית 1978 היה 1120 דונם בלבד , שזה מסביר הבניה הלא מורשת בעוספיה , ולא 3300 דונם לטענתו ובשנת 2015 השטח המוניציפאלי היה 7180 דונם ובשנת 2017 תחום הפיתוח המאושר היה 2748 דונם בלבד ואיך הוא מייעד שטח של 6000 דונם לעוד 61 שנים ?.
שטח הפיתוח של תכנית הכוללנית של עוספיה לשנת 2014 היה 7573 דונם ללא שנת יעד ולא לשנת יעד 2075 לטענת רונן סגל.
אפשר להבין מבין השורות להחלטת הועדה המחוזית לביטול תוכנית 2014 שהיא אינה עונה על דרישות התכנון של מועצת עוספיה ושל התושבים לשנים רבות קדימה ומכאן על המועצה להגיש התנגדות לתמ"מ 6 תיקון 8 ולעשות הכל כדי לשנות את קביעתה שתוכנית תיקון התמ"מ 6 המוצעת עונה על התכנון בעוספיה לשנים רבות אלא היא נכונה לשנת 2014 ואחרי שמגישים תוכנית חדשה לעוספיה יתוקן תמ"מ 6 חדש שנקרא תיקון 9 כדי להתאים אותו לתכנית.
להלן הפרוטוקול:
מרחב תכנון מקומי רכס כרמל: 3560166520 תכנית מתאר כוללנית לעוספיה. יזם התכנית: ועדת היגוי בינמשרדית. עורך התכנית: שפינט דורית - עוזי גורדון אדריכלים בע"מ.
מטרת התכנית:
א. יצירת מסגרת תכנונית לישוב בן כ- 35.000 תושבים, תוך התווית המבנה המרחבי הראשי המוצע של הישוב, והגדרת היררכיה תפקודית ופיזית של מרכיביו.
ב. חיזוק הישוב כישוב תיירותי בלב פארק הכרמל
ג. שימור וחיזוק המעטפת הירוקה בהיקף הישוב ויצירת ממשק מגוון פעיל ומניב עם פארק הכרמל.
ד. התווית עקרונות התכנון לאזורי הפיתוח החדשים, ולטיפול תכנוני באזורי הבינוי הקיימים.
ה. קידום פיתוח מוקדים יישוביים לפעילות עסקית, אזרחית ותיירותית.
ו. התווית עקרונות תכנון והוראות לפיתוח המרחב הציבורי.
ז. התווית כלים לאיתור שטחים ציבוריים והקצאתם לרווחת האוכלוסייה.
מטרת הדיון: דיון בהפקדת תכנית – המשך דיון נכחו בדיון:
ב. מנסור – ראש מו"מ עוספיא, א. חסון – מהנדס מו"מ עוספיא, א. שרוף – מהנדס, ד. מוחמד – יועץ תכנוני, ע. זאהר –נציג מו"מ עוספיא, ב. מנסור – ועדת תכנון ברשות, ש. אבו רוכן – חבר מועצה, ר. שרוף – נציג ציבור, א. סעיד – קב"ט מו"מ עוספיא, ר. חשאן – מהנדס ועדה מקומית רכס הכרמל, ח. קבלאן – נציג ציבור, ג. קבלן – נציג ציבור, ח. כיוף – נציג ציבור, ר. מרזוק – יועץ, ח. מרזוק – נציג ציבור, ס. אבו רוכן – נציג ציבור, ח. אלשיח' – נציג ציבור, מ. אבו סעד – נציג ציבור, ס. סאבא – נציג ציבור, ז. סעאדה – נציג ציבור, ע. והב – נציג ציבור, ז. ותד – נציג ציבור, א. מנסור – נציג ציבור, ו. קונטאר – כתב, י. צרפתי – יו"ר ועדה מקומית רכס הכרמל, ע. רומנו .
קובץ החלטות חתום מקורי נמצא במשרדי לשכת התכנון יועמ"ש הוועדה המקומית רכס הכרמל, צ. אבו רוכן – נציג ציבור, - נכחו באולם הוועדה, ע. סביר אהרן – משרד ראש הממשלה, מ. לדל – רט"ג, א. חלבי – נציגת ועדה מקומית רכס הכרמל, נ. רביב – גורדון אדריכלים – עורכת התכנית, מ. עליה, – נכחו באפליקציית zoom.
רקע:
1.בין שנים 2013-2011 גובשה תכנית מתאר כוללנית לעספיא באמצעות ועדת היגוי בין משרדית. תהליך העבודה כלל ניתוח מצב קיים, מפגשי שיתוף ציבור, גיבוש חזון ליישוב, בחינת חלופות תכנון ובחירת חלופה נבחרת וגיבוש מסמכי התכנית.
2 .תכנית המתאר לעוספיא נדונה בוועדה המחוזית בתאריכים: : 2013.12.09 ,2014.06.23 .לבסוף הוחלט על הפקדתה בתנאים בתאריך 14.7.28 .
3 .בין שנים 2019-2014 נערכו מספר ישיבות תיאום עם המועצה המקומית, לבקשתה, וזאת לשם בחינת דרישותיה שעיקרן הגדלת תחום הפיתוח בתכנית.
4 .בתאריך 19.11.25 התקיים דיון נוסף בהפקדת התכנית, כאשר לאור התארכות הדיון ובפרט לנוכח ההפרעות הקשות שארעו במהלכו מצד תושבי עספיא שנכחו באולם הישיבות, הוחלט לקיים דיון פנימי במועד אחר ולא התקבלה בדיון האמור כל החלטה.
5 .בתאריך 22.11.7 פורסם להפקדה שינוי מס' 8 לתמ"מ 6 במסגרתו מוצעת הגדלת אזור הפיתוח העירוני בעספיא בכ-296,1 דונם בהשוואה לתמ"מ 6 המאושרת. השינוי המוצע כולל את שטחי הפיתוח כפי שנקבעו בתכנית הכוללנית בהחלטת ההפקדה משנת 2014 וכן שטחים בתכנית שער הכרמל 356-0622753 הנמצאת לקראת הפקדה.
6 .בתאריך 22.12.11 פורסם ברשומות שינוי תחום שיפוט עוספיה.
7 .במהלך שנת 2022 התקיימו 4 ישיבות עבודה של לשכת התכנון עם נציגי המועצה המקומית בנושא תחום הפיתוח בישוב והמבנים הבלתי חוקיים.
8 .בתאריך 22.11.9 העביר ראש המועצה בקשה בכתב להביא את התכנית לדיון בוועדה המחוזית להפקדה.
9 .לאור בקשת ראש המועצה שובצה התכנית לדיון בתאריך 23.2.27.
10 .בתאריך 23.2.26 הגישה המועצה המקומית עתירה מינהלית לבית המשפט במסגרתה ביקשה לבטל את החלטת ההפקדה של התכנית משנת 2014 ,ולחילופין לבטל דיון זה בועדה המחוזית. במקביל הגישה המועצה המקומית בקשה לצו ביניים במסגרתו ביקשה לבטל את הדיון ולחילופין לאסור על הועדה המחוזית לקבל החלטה בעניינה של התכנית. בבקשה האמורה ביקשה המועצה לקבל צו ארעי כאמור אולם בית המשפט דחה בקשה זו (לצו הארעי), וקבע דיון בבקשה לצו הביניים ליום 23.3.7 .על יסוד ההחלטה של בית המשפט, ועל דעת היועץ המשפטי של הועדה לאחר התייעצות עם הפרקליטות, לא נמצא כי קיימת מניעה לקיים את הדיון.
החלטה:
תכנית המתאר הכוללנית לישוב עוספיה הוכנה באופן יסודי ומעמיק על ידי צוות תכנון רחב ומקצועי, והיוותה בשורה עבור הרשות המקומית עוספיה ותושבי עוספיה (כ- 13.000 נפש) בכך שנתנה מענה לצרכי היישוב והתושבים, בשורה של נושאים ובראשם המגורים וזאת לעשרות שנים קדימה. כך, התכנית נתנה מענה להכפלה של מספר יחידות הדיור ביישוב מכ-4.000 יח"ד המאושרות כיום לכ-8.000 יח"ד בקיבולת הריאלית (כ-10.500 יח"ד נומינלית, לכ- 35.000 נפש), וכן הכפלה של השטח המיועד לפיתוח בתחום היישוב מכ-3.300 דונם לכ- 6.000 דונם.
שנת היעד הצפויה למימוש מלוא הקיבולת היא 2075 .התכנית התייחסה לתכניות המאושרות ביישוב, וכן אפשרה קידום תכניות מפורטות במקביל, כדוגמת תכניות ביוזמת המדינה שנמצאות בהליכי קידום וטיפול שונים כמו שער הכרמל ומתחמים מערביים.
במהלך הדיון שמעה הוועדה את נציגי המועצה המקומית, נציגי הועדה המקומית ותושבים אשר העלו טענות רבות ובעיקרן שהתכנית שהוחלט להפקידה בשנת 2014 אינה רלוונטית ואינה הולמת לצרכי הישוב ויש לתת מענה לכל המבנים שנבנו שלא כדין, וכן להגדיל את תחום הפיתוח של הישוב לשטח של 9,888 דונם. בסיכום הדיון, ראש המועצה ביקש לא לקדם את התכנית במתכונת זו ולסגור אותה, והוועדה המקומית תמכה בעמדת המועצה.
הוועדה לא השתכנעה בצדקת הטענות כנגד הרלוונטיות של התכנית, והייתה יכולה לקבל החלטה להמשיך את קידום התכנית ולהורות על הפקדתה בתנאים על בסיס החלטותיה משנת 2014 בכפוף להתאמות נדרשות והטמעת שינויים תכנוניים נוספים. לצד זאת, הוועדה התרשמה שבמקרה המיוחד של עוספיה קיימות נסיבות חריגות שבאו לידי ביטוי בהתנגדות עיקשת של הרשות המקומית לקידום התכנית הכוללנית, כל עוד זו לא תכלול את מלוא השטח והכשרת כל הבניה הבלתי חוקית, התנגדות, אשר באה לידי ביטוי בדברי ראש המועצה בדיון ובעתירה שהוגשה כנגד עצם קיום הדיון בתכנית, ובדברים הקשים שהטיחו בדיון תושבי עוספיא כלפי הועדה והעומד בראשה.
נוכח הדברים האמורים, ולאור העובדה שהשינוי לתכנית המתאר המחוזית, תמ"מ/6/8 ,מגדיר תחום פיתוח חדש לישוב, שככל שיאושר, ניתן יהיה לקדם על בסיסו תכניות מפורטות, ולאור העובדה שלעת הזאת מקודמות תכניות מפורטות בשטח עוספיא, ושניתן יהיה להגיש תכניות מפורטות נוספות בהתאם לשטחי הפיתוח בתמ"מ, הרי שליישוב קיים פתרון תכנוני גם אם לא מלא, אשר יוכל לתת מענה תכנוני לישוב ולתושביו, כולל אפשרות להסדרה של מרבית המבנים הקיימים בו אשר נבנו ללא היתר.
לאור האמור לעיל ועם כל הקושי הטמון בהחלטה זו, מחליטה הוועדה המחוזית באופן חריג ולא שגרתי, לבטל את החלטתה משנת 2014 ,ומורה על סגירת תכנית המתאר הכוללנית של עוספיא.
ככל שתקודם בעתיד תכנית מתאר לישוב, עליה להתבסס על התכנית שהוחלט להפקידה בשנת .2014 במהלך הדיון, נאמר לא אחת כי תכנית המתאר האחרונה שאושרה לישוב הייתה בשנת 1978 .ייתכן והאמור בהחלטה זו יכול להסביר מדוע כך הם פני הדברים.
הוועדה מצרה על התנהלותה של המועצה המקומית שלמרות המשאבים הרבים שהושקעו בתכנית, וקיומן של ישיבות רבות ביותר שהתקיימו עם לשכת התכנון המחוזית ומנהל התכנון, במיוחד במהלך השנה האחרונה, היא התנגדה להביא את התכנית למקום הראוי לה, להפקדה.
המועצה ונציגי האוכלוסייה המקומית שנכחו בדיון בחרו להעדיף את עיקרון "עד הבית הבלתי חוקי האחרון", ובנוסף, העלו דרישה לתוספת נרחבת של שטחים לפיתוח ללא כל הצדקה תכנונית, כאשר רובם המכריע של השטחים הינם קרקעות בבעלות פרטית שבכל מקרה לא ייתנו מענה ל"חסרי הקרקע" בישוב. כל זאת הועדף על פני מתן מענה תכנוני רחב לרובם ככולם של הבתים הקיימים לא ניתן להעיר על קובץ החלטות זה בעת הדיון באישור פרוטוקול הדיון למעט הודעות היו"ר על תיקון טעות סופר.
קובץ החלטות חתום מקורי נמצא במשרדי לשכת התכנון ויתרה מכך לצרכים העתידיים של הישוב ותושביו לעשרות רבות של שנים קדימה. כאמור, מדובר בהחלטה חריגה למדי של הועדה, החלטה מצערת.
הוועדה מודה לצוות התכנון ובראשם לאדר' דורית שפינט ממשרד גורדון אדריכלים, על העבודה המאומצת, הנכונות, ההשקעה והתוצרים האיכותיים.
